房企補倉、 集中土拍帶熱5月部分城市土地市場 全球熱議

5月份,杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無錫等多個城市進(jìn)行集中土拍,帶熱了土地市場。最終,全國300城土地出讓金環(huán)比同比均出現(xiàn)增長。不過,城市間熱度分化仍然較為明顯,蘇州平均溢價率達(dá)9.1%,創(chuàng)近兩年新高;杭州近七成地塊封頂搖號,平均溢價率為9.4%。相比之下,濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來土地市場仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局,核心城市的核心地塊依舊會“僧多粥少”。

5月份,重點一二線城市土地收金可觀。資料圖片


(資料圖片)

300城土地出讓金環(huán)比、同比均現(xiàn)增長

由于熱點二線城市集中拍地,5月土地市場成交規(guī)模止降轉(zhuǎn)升,整體收金不僅較4月增加,還略微趕超去年同期。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,2023年5月全國主要地級市土地成交549宗,土地出讓金為2167.63億元,環(huán)比上漲16.32%,同比上漲6.2%。與此同時,據(jù)中指研究數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國300城各類用地出讓金達(dá)2605.79億元,環(huán)比增長21.39%,同比增長5.57%。

從目前來看,5月重點一二線城市土地收金可觀,包括蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內(nèi)的多個城市,土地市場熱度明顯高于去年。

其中,剛剛收官的蘇州第二批土拍表現(xiàn)可圈可點,9宗涉宅地塊3宗觸頂搖號,4宗產(chǎn)生溢價,2宗底價成交。由于熱點地塊競拍熱度不俗,平均溢價率達(dá)9.1%,創(chuàng)近兩年新高,可以見得房企對蘇州市場仍然信心十足。

此外,5月23日,杭州第四批集中供地延續(xù)了上一批次土拍“一小時拍完”的熱度,9宗宅地平均每宗地塊報名房企數(shù)量達(dá)10家,近7成地塊封頂搖號,平均溢價率為9.4%,總出讓金額達(dá)138億元。

雖然今年以來,熱點城市土拍表現(xiàn)火熱,但城市間熱度分化仍然較為顯著,比如,截至5月末,集中供地的22城中,濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主,而部分高能級城市地價頻繁觸頂。

另據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹,銷售復(fù)蘇較好的熱點一二線城市,其土拍熱度有所回升,但絕大多數(shù)三四線城市土地市場仍低溫運行。銷售市場的分化直接導(dǎo)致土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢,優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點。以廈門為例,5月10日出讓3宗住宅用地,共有144家房企參與競拍,創(chuàng)下近年來廈門參拍企業(yè)數(shù)量新高,其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家。與廈門同日進(jìn)行土拍的南京,共推出10宗地塊,5宗底價成交,1宗中止出讓。地價過高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊,企業(yè)拿地意愿整體仍會偏弱。

華潤置地斬獲10宗地居拿地額首位

在拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)上,今年前5個月央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位。但是,相較去年而言,民營房企逐步回歸,地方城投平臺身影已然有所減少。據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示,今年前5個月,拿地金額占比超50%,同時受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響,民企拿地金額占比提升至34%。而地方國資拿地金額占比降至9%。

從新增貨值來看,今年前5個月,華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口占據(jù)榜單前三位。據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示,1-5月份,華潤置地以累計新增貨值783億元占據(jù)榜單第一;建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口緊隨其后,累計新增貨值規(guī)模分別為536億元和447億元。

而從諸葛數(shù)據(jù)研究中心5月單月房企權(quán)益拿地金額榜單來看,華潤置地總權(quán)益拿地金額為173.56億元,穩(wěn)居拿地金額首位。其土地資金注入了重慶、溫州、金華、長沙、蘇州、南通、西安、成都、北京9個城市的10宗地塊。由此可見,華潤置地拿地積極性較高,同時其對一線及熱點二線城市的布局意愿也較強。此外,國貿(mào)地產(chǎn)緊隨其后,5月份其權(quán)益拿地金額85.94億元。中國金茂、招商蛇口分別以65.89億元、63.55億元位居權(quán)益拿地金額第三、四位。

值得關(guān)注的是,民營房企加速回歸土地市場。對此,張凱表示,自3月以來,龍湖分別在深圳、合肥、長沙、上海、杭州、天津等地拿地,企業(yè)也表示將堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局,聚焦城市的核心區(qū)域;4-5月份,碧桂園先后在佛山、太原、杭州競得5宗地塊;在5月23日杭州第四批集中供地中,9宗地塊均為民企房企摘得,平均溢價率達(dá)9.4%。此外,成都、天津、寧波等城市土拍中也涌現(xiàn)民營企業(yè),本土民企拿地信心有所修復(fù)。隨著房企在核心城市補貨意愿提升,深耕房企增儲訴求明確,將是近期土地市場中的新增力量。

核心城市的核心地塊依舊“僧多粥少”

“整體來看,在今年政策端持續(xù)釋放利好信號、房企補倉情緒上升的帶動下,土地市場先于房地產(chǎn)市場交易端明顯回暖,且重點一二線城市憑借樓市穩(wěn)健等優(yōu)勢,土地成交熱度及收金表現(xiàn)也較領(lǐng)先于三四線城市?!敝T葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士如是說。

自今年以來,多城開啟“少量多次”的分散式供地模式,年內(nèi)月度供應(yīng)呈現(xiàn)明顯穩(wěn)態(tài)。但從前5個月累計供地量來看,今年土地供應(yīng)規(guī)模尚處于較低水平。雖然5月份土地市場推地力度稍有增強,整體供應(yīng)規(guī)模上升,但相較去年同期仍有一定差距。

對此,諸葛數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計,隨著接下來土地市場供應(yīng)節(jié)奏加快以及市場信心進(jìn)一步提升,土地成交規(guī)模有望延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢。由于當(dāng)前重點城市土地市場熱度較高,預(yù)計接下來土地市場整體溢價水平仍有較大的上升空間。

張凱則表示,今年以來地方債務(wù)風(fēng)險對當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅挠绊懸草^為深遠(yuǎn)。比如產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱導(dǎo)致一般公共預(yù)算收入有限,人口存在外流風(fēng)險。此外,在債務(wù)風(fēng)險化解壓力之下,地價回撤彈性較大,有潛在高價拿地站崗風(fēng)險。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,進(jìn)入5月后,整體市場銷售不斷走弱,房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善,投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此,未來土地市場仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市的核心地塊依舊會“僧多粥少”。

但對于大部分三四線城市,丁祖昱表示,短期熱度難見起色,底價成交是常態(tài)。就拿地企業(yè)而言,未來參與投資的主體仍會以“老面孔”為主,頭部的央國企以及部分地方民企是主力軍。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 付春愔

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